Recientemente nos ha sido notificada la Sentencia nº 121/2019, de ___ dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Marbella, estimatoria de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por tener el arrendador necesidad de ocuparla por sí misma.
En este caso, las partes habían celebrado un contrato de arrendamiento de vivienda en 2018 con una duración un año, prorrogables por el arrendatario hasta un máximo de cinco años. Durante la vigencia del contrato y una vez finalizado el primer año, a la arrendadora le surgió la necesidad de ocupar la vivienda. Sus motivos eran obvios: había sido despedida de su trabajo en otra localidad y deseaba volver a su pueblo, donde iba, además, a emprender un negocio por cuenta propia. Para ello, informó por escrito a los arrendatarios comunicándoles que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado, avisando de estas circunstancias con dos meses de antelación a la renovación de dicho contrato.
Sin embargo, recibida la demanda, los inquilinos se opusieron alegando que no existía justa causa para la resolución.
Es el ARTÍCULO 9.3 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS el que permite, en caso de necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, resolver el contrato con el inquilino de forma anticipada.
Los REQUISITOS para que dicha causa de resolución entre en juego son básicamente los siguientes:
- Si el contrato se firmó antes del 6 de junio de 2013 o desde el 6 de marzo de 2019 en adelante: que conste expresamente dicha facultad del arrendador en el contrato;
- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato;
- Desde el 6 de marzo de 2019, la vivienda debe necesitarse para destinarla a vivienda permanente por el propio arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial;
- Que se notifique fehacientemente al inquilino la causa de necesidad con al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar;
- Que sea ocupada por quien la necesite en un plazo máximo de tres meses.
Respecto a qué SITUACIONES DE NECESIDAD ampara la norma, hemos de recordar que la Ley no establece definición alguna y es la jurisprudencia quien ha venido concretando cuáles serían esos supuestos. En particular, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 22 de junio de 2011, matizó que “como necesario no ha de entenderse lo forzoso, obligado o impuesto, sino lo opuesto a superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil”.
Como ejemplo de dicha necesidad puede considerarse, como ha ocurrido en el supuesto de la Sentencia obtenida por MARBELAW, la pérdida de empleo, teniendo la arrendadora la carga de probar dicha situación. Por su parte, la Sentencia número 105/1999, de 16 de febrero, de la Audiencia Provincial de Salamanca otorgó la razón al arrendador en un supuesto en el que quería trasladar su vivienda habitual a la propiedad arrendada que se encontraba en otra localidad por motivo de su jubilación, o la Sentencia número 278/2016, de 8 de junio, de la Audiencia Provincial de Barcelona, caso en el que la arrendadora necesitaba la vivienda para la ocupación de la misma por su hija y nieta.
Sentencia 5 de septiembre de 2019.
