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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca tras la sentencia europea

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca tras la sentencia europea

Después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea haya asegurado que los clientes que corrieron con todos los gastos de constitución de sus hipotecas como consecuencia de una cláusula abusiva tienen derecho a recuperar el dinero cobrado indebidamente, entre muchos consumidores surgen las dudas sobre cómo realizar esta reclamación. Y la respuesta no es sencilla porque, pese a que el fallo parezca claro y resolutivo podría no serlo tanto.

Es cierto que Luxemburgo dice que han de ser devueltos los gastos derivados de una cláusula abusiva, ya que si ésta se considera nula (como si nunca hubiera existido) la consecuencia inmediata ha de ser «el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». Esto es, debería devolverse un dinero que no debió cobrarse.

Sin embargo, también establece una condición; que la legislación nacional no haya establecido previamente algún otro criterio. Y ese podría ser el caso español, ya que el año pasado el Tribunal Supremo fijó la doctrina de reparto de los distintos gastos de constitución de una hipoteca estableciendo que, salvo con algunas excepciones, los costes debían correr a 50% entre las partes. Así, los gastos de notaría, tasación, gestoría y registro de la propiedad se pagarían a medias mientras los de registro del préstamo sólo corresponderían al banco.

Si asumimos, como hacen las asociaciones de consumidores y abogados especializados en estas reclamaciones, que esta sentencia del Tribunal Supremo pierde ahora toda su vigencia, se podría reclamar la devolución total de las costas notariales y de gestoría, así como las registrales y de tasación. Si por el contrario, como alegarán las entidades bancarias, consideramos que en el Derecho nacional ya tenía un criterio previo, el cliente podría recuperar la totalidad de los aranceles registrales pero únicamente la mitad de la notaría y la gestoría.

A la espera de ver la interpretación que los juzgados y tribunales hacen de esta sentencia, lo único que queda fuera de toda interpretación es que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corre por cuenta del cliente, como ya establecía legislación previa a la Ley hipotecaria del año pasado. Por cierto, el 10 de noviembre de 2018 el Gobierno decretó que quien tiene que hacer frente a este tributo es el banco, pero lo hizo sin efecto retroactivo, de modo que sólo es aplicable (o reclamable) en las hipotecas firmadas desde entonces.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Dando por buena la primera interpretación, que los gastos constitución o cancelación de la hipoteca deben devolverse cuando se establece la existencia de cláusulas abusivas, pueden reclamar todas las personas que hayan firmado una hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (15 de marzo de 2019) y hayan tenido que asumir gastos hipotecarios salvo los que ya cuenten con una sentencia en firme sobre esta cuestión no podrán volver a los tribunales, pues se considera cosa juzgada.

Los afectados podrán pedir la devolución de todos los costes relacionados con la apertura o la cancelación de una hipoteca, salvo los del ya citado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También hay que prestar atención a la comisión de apertura. Según la Justicia Europea no es esencial pese a que vaya incluida en el coste total del préstamo. Para poder cobrarla, la entidad tendrá que demostrar que está expuesta con transparencia y que realmente «responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido», como la elaboración o solicitud de algún tipo de informe sobre nuestra solvencia o patrimonio. Esto quiere decir que su validez se determinará en cada caso.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Con los plazos también puede haber más de una interpretación. Luxemburgo no establece tiempos pero sí advierte de que el hecho de que la legislación española (en el artículo 1964 del Código Civil) contemple la prescripción en un plazo de cinco años puede dificultar el ejercicio de los derechos del consumidor. Por eso, no se muestra contario al establecimiento de un plazo «siempre que ni el momento en que ese plazo comience a correr ni su duración imposibiliten en la práctica o dificulten excesivamente el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar esa restitución». Esto deja abierta la posibilidad de que los cinco años comiencen a contar desde que la cláusula se declara abusiva y no desde la firma de la hipoteca.

Sin embargo, este plazo de cinco años tampoco ha sido compartido hasta ahora por todos los tribunales españoles y algunos han considerado que si la posibilidad de decretar la nulidad de la cláusula abusiva no prescribe tampoco debe de hacerlo la de solicitar la devolución de los gastos. Es decir, que no habría un plazo.

¿Quién corre con los gastos de la reclamación?

Para presentar la reclamación se puede acudir al servicio de atención al cliente del propio banco, y si éste rechaza la solicitud o no responde ofreciendo ninguna negociación en un plazo de un mes, se puede elevar la queja al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, que emitirá una resolución. Sin embargo, esta resolución no es vinculante, por lo que es de prever que muchos casos tengan que ser finalmente presentados ante el juzgado especializado en cláusulas hipotecarias abusivas que nos corresponda.

Igual que con el establecimiento de un plazo para realizar la reclamación, el Tribunal de la UE insiste en que para eliminar impedimentos que dificulten a los ciudadanos el ejercicio de un derecho no puede cargarse a los clientes una parte de las costas procesales derivadas de las reclamaciones contra los bancos en vía judicial.

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